Bitcoin jako wkład własny do domu

Bitcoin wchodzi na rynek mieszkaniowy

Coinbase i Better Home & Finance sfinalizowały pierwszą w USA hipotekę wspieraną przez Fannie Mae, w której Bitcoin posłużył jako zabezpieczenie wkładu własnego. To ważny krok w kierunku połączenia majątku trzymanego w krypto z tradycyjnym rynkiem nieruchomości.

Pierwsza transakcja została zamknięta przez Joe i Amy, małżeństwo z Ann Arbor w stanie Michigan, które nie musiało sprzedawać swoich BTC, aby sfinansować zakup domu.

Jak działa ten model

Nowy produkt opiera się na dwóch oddzielnych pożyczkach:

• pierwsza to standardowa hipoteka na 15 lub 30 lat, zgodna z zasadami Fannie Mae,
• druga to prywatnie finansowany kredyt zabezpieczony Bitcoinem lub USDC, który pokrywa wkład własny.

Oba zobowiązania mają ten sam okres i oprocentowanie, a klient spłaca je w jednej miesięcznej racie.

Najważniejsze jest to, że:

• nie ma margin calli,
• wahania ceny Bitcoina same w sobie nie uruchamiają likwidacji,
• zabezpieczenie pozostaje w Coinbase Prime przez cały czas trwania kredytu,
• sprzedaż zabezpieczenia może nastąpić dopiero przy co najmniej 60 dniach opóźnienia w spłacie.

W przypadku BTC wymagany jest poziom zabezpieczenia równy 250% wartości pożyczki na wkład własny. Dla USDC próg wynosi 125%.

Dlaczego to może być ważne

Model rozwiązuje problem, z którym mierzy się wielu kupujących: mają aktywa, ale nie mają gotówki potrzebnej na wkład własny. W przypadku klientów Better aż 41% osób wstępnie zaakceptowanych pod względem dochodów i zdolności kredytowej nie dysponuje odpowiednią ilością gotówki na start.

Jednocześnie w Stanach Zjednoczonych wiek pierwszego nabywcy domu wzrósł do rekordowych 40 lat, podczas gdy dekadę temu wynosił 32 lata. W praktyce oznacza to, że zebranie wkładu własnego stało się jednym z głównych hamulców przy zakupie nieruchomości.

Regulacje otworzyły drzwi

Taki produkt nie pojawiłby się bez zmian regulacyjnych. Przełomem była dyrektywa z czerwca 2025 roku, wydana przez szefa FHFA, która nakazała Fannie Mae i Freddie Mac uznawać aktywa cyfrowe jako dopuszczalne zabezpieczenie w rynku hipotecznym wartym 18,5 bln dolarów.

Był jednak ważny warunek: pod uwagę brane są tylko kryptowaluty przechowywane na scentralizowanych giełdach, a nie w portfelach self-custody. To właśnie dlatego rola Coinbase jako kustodiana stała się kluczowa.

Korzyści i kontrowersje

Dla posiadaczy BTC rozwiązanie ma kilka plusów:

• nie trzeba sprzedawać kryptowalut,
• nie trzeba płacić podatku od zysków kapitałowych,
• można zachować ekspozycję na potencjalny wzrost wartości Bitcoina.

Nie brakuje jednak krytyków. Wątpliwości dotyczą przede wszystkim ryzyka, jakie zmienność rynku krypto może wnieść do systemu finansowania nieruchomości. Głośno przeciwko takiemu kierunkowi wypowiadała się m.in. Elizabeth Warren, wskazując na możliwe zagrożenia dla konsumentów i stabilności rynku mieszkaniowego.

Co dalej

Coinbase i Better zapowiadają, że produkt ma trafić do kwalifikujących się kredytobiorców w całych Stanach Zjednoczonych w najbliższych miesiącach. Na start obsługuje Bitcoin i USDC, ale w planach jest rozszerzenie listy dopuszczalnych aktywów.

Szef Better, Vishal Garg, sugeruje też, że w przyszłości podobny model mógłby objąć tokenized equities, instrumenty dłużne i inne aktywa.

Na razie jedno jest pewne: dla części klientów Bitcoin przestał być wyłącznie aktywem inwestycyjnym. Stał się też narzędziem, które może pomóc w zakupie domu.